晋陈政〔2019〕82号

 

 

晋江市陈埭镇人民政府关于印发《晋江市

陈埭镇农村集体经营性建设用地入市

管理暂行规定》的通知

 

各工作点、镇直有关单位、各村（社区）：

现将《晋江市陈埭镇农村集体经营性建设用地入市管理暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

 

晋江市陈埭镇人民政府

2019年6月5日

 

 

 

晋江市陈埭镇农村集体经营性建设用地

入市管理暂行规定

 

为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发〔2015〕35号）、《国土资源部关于同意<晋江市进一步统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点实施方案>备案的函》（国土资函〔2016〕767号）、《财政部 国土资源部关于印发<农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法>的通知》（财税〔2016〕41号）和《晋江市人民政府关于印发晋江市农村集体经营性建设用地入市管理暂行规定的通知》（晋政文〔2017〕59号）、《晋江市人民政府关于印发晋江市农村集体经营性建设用地使用权入市收益分配使用管理指导意见的通知》（晋政文〔2018〕246号）、《晋江市人民政府关于关于全面深化农村集体经营性建设用地入市改革的实施意见》（晋政文〔2019〕44号）等文件规定，结合本镇实际，制定本规定。

一、总则

（一）本规定所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

（二）本规定所称农村集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。

（三）中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发建设。

二、入市主体

（一）农村集体经营性建设用地入市主体是代表其所有权的农民集体。

（二）农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于镇农民集体所有的，由镇农村集体经济组织代表集体行使所有权。

（三）农村集体经营性建设用地入市也可以由代表其所有权的农民集体委托授权具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表集体行使所有权。

三、入市途径、范围

（一）依法取得、符合土地利用总体规划和城乡规划的工矿仓储、商服等农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需的基础设施等基本条件，符合产业政策、环保要求，明确在本村直接使用的，可以直接就地入市。

（二）根据土地利用总体规划和土地整治规划，在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地先行复垦后，可以按计划调整到本市域范围内的产业集中区入市。

（三）对需要实施旧村（居）改造、石结构及危旧房改造、空心村整治、村级产业用地改造等存量集体建设用地，按照“政府主导、尊重民意、多方参与”的原则，对规划范围内各类土地统一进行复垦、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对于不予征收的集体建设用地，在优先保障村（居）民住房安置等用地后，属于经营性用途的集体建设用地，可以由农民集体入市。

（四）农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

1.产权清晰、无权属争议；

2.符合土地利用总体规划和城乡规划，符合产业政策、环保要求；

3.地块上没有其他权利障碍（如不存在高压电杆线迁移、河流改道、已发现文物保护单位迁移等问题）；

4.具备通水、通电、通路等动工开发基本条件；

5.地上建筑物（构筑物）原则上需拆除完毕。若确需保留的，权属应清楚无争议。

四、入市方式

（一）农村集体经营性建设用地可以按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，出让、租赁、作价出资（入股）最高年限与国有建设用地使用权等同。

入市后的农村集体经营性建设用地使用权在使用期限内可以转让、出租、抵押。转让、出租可参照国有建设用地有关规定执行；抵押可按照《中国银监会 国土资源部关于印发<农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法>的通知》（银监发〔2016〕26号）规定执行。

    （二）农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让，由集体经营性建设用地使用权受让人向集体经营性建设用地所有权人支付出让价款的行为。

（三）农村集体经营性建设用地使用权租赁，是指农村集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限的使用权租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

    （四）农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定期限的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有。集体经营性建设用地土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体所有权人或其委托授权的主体单位持有。

五、入市程序

（一）农村集体经营性建设用地入市应当采取招标、拍卖或者挂牌等方式，但本规定实施前，原已办理集体土地使用权证的，可采取协议方式入市。

（二）农村集体经营性建设用地入市须经集体研究决定，并形成《农村集体经营性建设用地入市决议》。

1.农村集体经营性建设用地属村集体经济组织或者村内各集体经济组织所有的，入市事项须由该集体经济组织召开成员大会或成员代表会议按一事一议的要求形成决议。成员大会应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者本组织2/3以上的户的代表参加，入市决议应当经到会人员的半数以上通过方有效；成员代表会议应当有本组织2/3以上的成员代表参加，入市决议应当经到会代表2/3以上通过方有效。

2.农村集体经营性建设用地属镇农民集体所有的，入市事项须经镇党政联席会议或镇长办公会议集体研究决定。

    （三）《农村集体经营性建设用地入市决议》包括：

1.载明集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等；

2.集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

    3.集体经营性建设用地入市交易形式；

4.集体经营性建设用地入市价格，采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设置保留底价；

5.集体经营性建设用地入市价款支付方式；

6.集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处置方案等；

7.其他需要集体决策的内容。

（四）农村集体经营性建设用地入市地价须经有资质的评估机构评估,并经集体决策确定。

1.集体经营性建设用地入市实行与城镇国有建设用地统一的基准地价体系，统一的基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行；

2.集体经济组织应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定入市的标底或者底价。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策；

3.标底和底价不得低于基准地价，投标、竟买保证金不得低于起始价的20%；

4.招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

（五）农村集体经营性建设用地入市须经镇人民政府审核同意后，报相关部门审核确认。

1.市发改局审核产业政策要求；

2.市环保局审核环保准入要求；

3.市自然资源局审核土地利用总体规划要求、确认土地所有权；审核建设规划要求，并出具规划条件。 

（六）经审核同意的，由农村集体经营性建设用地入市实施主体向市自然资源局提出入市申请，申请资料应包括：

1.入市申请书；

2.《农村集体经营性建设用地入市决议》；

3.土地所有权证明材料；

4.镇人民政府和相关部门审核意见；

5.其他需要提供的资料。

（七）市自然资源局对入市申请审核后，拟定入市方案报市人民政府审批。入市方案经市人民政府批复同意后，入市实施主体与市自然资源局签订委托书，委托代理入市土地交易等有关事项。

（八）农村集体经营性建设用地入市交易应在中国土地市场网、当地土地有形市场、报纸等媒体公开发布信息，实行公开交易，交易结果在集体经济组织事务公示栏、当地土地有形市场和中国土地市场网等进行公布，接受社会和群众监督。

（九）农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁交易完成后，由市自然资源局与竞得人签订《晋江市农村集体经营性建设用地成交确认书》。

（十）农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《晋江市农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））合同》，市自然资源局作为第三方鉴证。

（十一）农村集体经营性建设用地入市交易应缴纳土地增值收益调节金并按税收规定履行纳税义务。竞得人应当缴纳城市基础设施配套费，具体参照《晋江市人民政府关于印发晋江市城市基础设施配套费征收管理规定的通知》（晋政文〔2014〕28号）的规定和标准执行。

（十二）农村集体经营性建设用地入市交易完成后，应办理不动产登记，办理不动产登记时应向市不动产登记中心提交如下资料：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明材料； 

3.《晋江市农村集体经营性建设用地成交确认书》；

4.《晋江市农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））合同》；

5.地价款、土地增值收益调节金和税收缴纳证明；

6.其他需要提供的资料。

（十三）按出让、租赁方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，受让（承租）人未按合同约定按时交纳土地价款（租金）的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

（十四）为实施城乡规划或公共利益需要，政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，经市人民政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

六、收益分配

（一）土地收益，是指农村集体经营性建设用地入市成交价款，在缴付土地交易需缴税费、土地增值收益调节金、土地评估费、中介费、土地取得成本和开发支出等费用后,余下的收益部分。

土地取得成本包括农村集体土地补偿费、农村房屋迁建补偿费、地上附着物补偿费、建构筑物补偿费、以及统筹管理等费用，补偿标准参照晋东新区征迁补偿标准。            

（二）农村集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资（入股）入市的，入市主体应当按照规定向国家缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市环节，对土地增值收益收取的资金。

（三）土地增值收益调节金征收主体为晋江市人民政府，由市财政局会同市自然资源局组织征收。

（四）农村集体经营性建设用地以出让、租赁方式入市的，出让（出租）人应按成交总价款区分不同用途按比例缴纳土地增值收益调节金。工矿仓储用地和其他类型用地按15%比例缴纳，商服用地按30%比例缴纳。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）的，等同集体经营性建设用地使用权出让行为缴纳土地增值收益调节金，土地所有权人等同出让方，新成立或入股的企业等同受让方。出让人应缴纳的调节金应于作价出资（入股）形成的股权发生转移时缴纳。

（五）入市后的农村集体经营性建设用地使用权发生转让的，应依法缴纳相关税费。转让价格低于基准地价80%的，市人民政府有优先购买权。

（六）在契税暂无法覆盖农村集体经营性建设用地入市环节的过渡时期，受让（承租）人应按成交总价款的3%比例缴纳与契税相当的调节金。

（七）农村集体经营性建设用地入市后，涉及改变土地用途的，必须经所有权人和市政府同意，重新签订合同，缴纳土地增值收益，并按规定收取土地增值收益调节金。

（八）入市收益主要用于相关农民集体的各项基础设施建设、社会福利事业、收储土地、购买物业或经营性资产等支出,不得用于发放干部报酬、支付招待费用等非生产性开支。

（九）入市收益应按照“专户储存、专账管理、专款专用”
 的原则统一管理,统一结算,定期公开,接受集体经济组织监
 督机构、农民群众的民主监督和上级业务部门的审计监督,切
 实维护组织成员对入市收益的知情权、决策权、参与权、监督
权。

七、法律责任

（一）农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

（二）国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

八、附则

本规定自印发之日起施行，有效期至2019年12月31日止。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1

 

集体经营性建设用地入市决议

 

      年    月    日，在                  就位于

                  的集体经营性建设用地有关入市事项召开           村（居）民代表会议，会议应到人数     名，实到     人，会议由        主持。会议由        介绍了该地块的有关入市事项后，经村（居）民代表充分讨论、现场表决，以      票赞同，      票反对，      票弃权，形成决议如下：

一、该地块属           集体所有，由            作为入市实施主体。

二、该地块评估、入市交易相关事宜委托市自然资源局组织开展。

三、地块位置：东至           ，南至          ，西至          ，北至          ，面积为       平方米（具体面积以最终红线退让后面积为准），入市用途为               。

四、入市方式采用出让方式，使用年限确定为   年，以交付土地之日起算。

五、入市交易采用招拍挂方式，起始价以市自然资源局委托有资质评估机构评估价格并经集体决策确定。

六、地块成交后，地价支付方式：按照出让文件的要求缴交。

七、使用权到期后，根据地面建筑物、构筑物和其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。

八、                              。

 

 

记录人（签章）：

计票人（签章）：

参加会议人员（签章）：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2

申请书

 

        镇人民政府（街道办事处）：

    兹有位于                  的集体经营性建设用地，面积      平方米，目前现状             。该土地为本集体经济组织所有，现准备入市交易，拟用途为           ，望         镇人民政府（街道办事处）审核同意。

特此申请。

 

 

 

                              村（居）民委员会

                                      年  月  日

 

 

 

 

 

 

 

 

附件3

 

集体经营性建设用地入市申请书

 

市自然资源局：

    兹有位于                  的一宗集体经营性建设用地，面积       平方米，符合土地利用总体规划和城乡规划，规划用途为                。

该地块入市事项经                  民主决策同意，并已通过         镇人民政府（街道办事处）和有关部门审核，现向贵局提出入市申请。

 

 

 

                              村（居）民委员会

年  月  日

 

 

 

 

 

 

 

附件4

入市交易委托书

 

市自然资源局：

兹有位于                      的一宗集体经营性建设用地具备入市交易条件（产权清晰、符合土地利用总体规划和城乡规划，符合产业政策、环保要求，符合“净地”出让条件），面积       平方米，拟作为                 ，特委托贵单位予以组织入市交易等相关事宜（包括地块评估、拍卖中介机构的选择等）。

 

 

 

                                  村（居）民委员会

                                 年  月  日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送：镇党委扩大会议成员。

陈埭镇党政办                             2019年6月5日印发