晋政文〔2022〕84号

 

晋江市人民政府关于晋江市英林镇英林村旧村

改造（一期）项目征收补偿安置实施方案的批复

 

晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部办公室：

你办《关于＜晋江市英林镇英林村旧村改造（一期）项目征收补偿安置实施方案＞的请示》（晋英更指办〔2022〕7号）已收悉。经研究，原则同意《晋江市英林镇英林村旧村改造（一期）项目征收补偿安置实施方案》，请认真组织实施。

此复。

 

附件：晋江市英林镇英林村旧村改造（一期）项目征收补

偿安置实施方案    

 

晋江市人民政府        

（此件主动公开）             2022年6月8日    

附件

晋江市英林镇英林村旧村改造（一期）

项目征收补偿安置实施方案

 

英林村旧村改造（一期）项目是英林镇围绕“产城人”融合进行城镇更新改造的重要组成部分，也是英林镇党委、政府实施“1+1+2+N”产业发展的重要战术支撑，更是重振英林镇晋南商贸中心的重要战略举措。为规范项目征收补偿安置行为，维护征收当事人的合法权益，保障项目有序开展及顺利实施，根据有关法律、法规及政策的规定，结合项目实际情况，制订本实施方案。

一、总则

（一）基本原则

坚持“依法依规、公开透明、以人为本、权益保障、和谐征收”原则，主动接受监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。

（二）征收范围

涉及英林镇英林村，具体征收范围以用地红线图为准。

（三）签约期限

签约期限分为第一时间段和第二时间段，具体时间以政府发布的征收公告规定的时间为准。在规定的签约期限正式开始前，被征收人可以提前签订征收补偿安置协议并搬迁腾空房屋，并视为在签约期限第一时间段第一天签约腾空。

（四）用途认定

土地性质、房屋用途以现行有效的《土地使用证》《房屋所有权证》《不动产权证书》登记的用途或土地、规划管理部门签发的合法有效文件为依据。无手续建筑物或构筑物的用途，由晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部根据建筑结构、构造特征、历史沿革、使用情况等因素综合认定。

（五）面积计算

土地、房屋面积按现状实地测量计算，由具有相应测绘资质的测量单位依据现行有效的国家、省、市测绘相关法律法规及技术规范进行测量确定。

（六）补偿安置

1．补偿安置方式分为全部产权调换、全部货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。

2．自建民宅的补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算的方式。计算公式：补偿金额=土地可补偿面积×土地补偿价+房屋可补偿面积×（房屋重置价×房屋成新率+室内装修重置价×室内装修成新率）。

3．套房的补偿金额实行套房补偿均价（不含装修）结合楼层层次调节系数，并按室内装修类别结合成新率计算的方式。计算公式：补偿金额=房屋可补偿面积×[不含装修补偿均价×（1＋调节系数%）+室内装修重置价×室内装修成新率]。

4．安置价格由基准楼面地价、建安成本价、基础设施配套费、相应的税收及规费等组成，按略低于所处区域房地产的市场价格优惠计算。

二、土地征收（收回）补偿

（一）土地征收（收回）补偿标准

土地征收（收回）的补偿，按下表所列标准执行。

土地补偿价格表

（单位：万元/亩）

三、住宅补偿安置

（一）手续认定

包括手续完整、手续不完整、无手续三种类别，手续审查认定按下表所列情况执行。

手续审查认定情况表

（二）补偿标准

1．自建民宅的补偿，按下表所列标准执行

住宅房屋重置价及成新率分等定级说明表

住宅房屋室内装修重置价及成新率分档定级说明表

2．套房的补偿，按下表所列标准执行

套房补偿均价、层次调整系数表

3．房屋夹层的补偿

（1）房屋夹层实行货币补偿，不予安置，不予计算可补偿面积，不予计入总层数。

（2）层高2.2米及以上的房屋夹层，按住宅房屋重置价及室内装修重置价结合成新率的补偿标准进行计算。

（3）层高小于2.2米的房屋夹层，按房屋附属物“阁楼”的补偿标准进行计算，如建筑结构属于“框架”“砖混”的，按住宅房屋重置价及室内装修重置价结合成新率的50%的补偿标准进行计算。

（4）“钢”“铁皮”“木材”等其他结构的房屋夹层，按《简易搭盖补偿表》所列补偿标准进行计算。

4．与地上主体房屋同时建成的地下层，层高2.2米及以上的，按住宅房屋的标准给予补偿安置，并计入总层数；层高2.2米以下的，按住宅房屋重置价及室内装修重置价结合成新率给予货币补偿，不予安置，不予计算可补偿面积，不予计入总层数。

5．2019年1月1日至2020年3月7日期间新建（含扩建、改建、加层）的无手续住宅房屋，被征收人如在规定的签约期限内签订征收补偿安置协议并按时搬迁腾空房屋的，根据房屋建筑面积给予相应的材料费补贴。

（三）安置办法

1．可安置面积的认定

（1）自建民宅根据房屋可补偿面积，三层及以下部分计算可安置面积；四层及以上部分给予货币补偿，不予计算可安置面积。

（2）套房根据套房可补偿面积，按200元/㎡的标准补缴相关规费后，100%计算为套房可安置面积。

2．照顾购买面积的认定

（1）自建民宅属总一层的房屋，可以照顾购买不超过可安置面积0.5倍的安置房。

（2）手续完整未建宅基地（包括已批未建、多批少建、地上房屋已倒塌或只有房屋基础的），且批准手续载明的产权人、用地四至与实际相符的，按经批准的未建宅基地面积给予等面积照顾购买安置房。《福建省晋江县土地房产所有证》“房产”栏所记载的基地、房屋附属埕地，或属土地清查手续但实际未建的空地部分，参照“经批准的集体划拨住宅建设用地的补偿标准”给予货币补偿，不予照顾购买安置房，不享受搬迁补助、按期签约腾空奖励和自行安置补助。

3．安置原则

（1）属原晋江市英林镇区暨英林村旧村改造项目已签约并在当时统一组织完全拆除的房屋，被征收人如在规定的签约期限第一时间段前提前签订征收补偿安置协议并选择产权调换的，视为系列A；除此情形外的其他房屋，被征收人如在规定的签约期限内签订征收补偿安置协议并选择产权调换的，均视为系列B。按照“分区域安置、等面积调换、差价互补、严控扩购”的原则，采取“先签约腾空、先抽选房号”的办法，分别在相应的安置区域按选房号进行选房。

（2）被征收人选择全部产权调换的，选取安置房的建筑面积，必须最接近产权调换面积（含照顾购买面积）；被征收人选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的，选取安置房的建筑面积不得超过产权调换面积。

（3）可安置面积加上照顾购买面积小于40平方米的，实行货币补偿；被征收人如在本项目征收区域内有其他被征收住宅（含共有产权祖厝析产所得份额）的，可申请合并安置。

（4）套房选择产权调换的，实行等面积安置，安置套数原则上不得超过原被征收套房的套数；属与套房相配套的手续不完整店面如一并选择按住宅房屋进行产权调换的，按本款第2项、第3项的规定执行。

4．安置房价格

（1）安置房的价格，按下表所列标准执行。

安置房价格表

（单位：元/平方米）

（2）自建民宅可安置面积（不含照顾购买面积）选择产权调换部分，按实际调换的总层数实行补差价优惠：实际调换一层的房屋，免补差价；实际调换二层的房屋，补差价为70元/平方米；实际调换三层的房屋，补差价为130元/平方米。

（3）套房可安置面积选择产权调换部分，根据套房的装修档次实行补差价优惠，补差价优惠按下表所列标准执行。

套房等面积补差最高价控制

（单位：元/平方米）

（四）搬迁过渡

1．搬迁补助费。根据手续审查认定后的可补偿面积（不含照顾购买面积），按5元/平方米的标准计算一次；被征收人如选择产权调换的，再按产权调换面积（不含照顾购买面积）计算一次。

2．住宅临时安置补助费

（1）过渡期限原则上不超过36个月，自本项目净地次日起计算。被征收人原则上应自行解决过渡安置，非被征收人的责任，造成过渡期限超出36个月的，对自行过渡的被征收人，从逾期之日起，根据产权调换面积（不含照顾购买面积）按7元/平方米·月的标准计算发放住宅临时安置补助费（每幢房屋最高不超过4000元/月）。

（2）如被征收人属原居住在被征收房屋内且无其他住处，需租房过渡的，经认定公示无异议后，根据产权调换面积按7元/平方米·月的标准，发放自签约腾空之日起至选房公告发布之日止的住宅临时安置补助费（每幢房屋最高不超过4000元/月）。

（五）奖励补助

被征收人如在规定签约期限内签订征收补偿安置协议并按时搬迁腾空房屋的，可以享受下列奖励和补助：

1．按期签约腾空奖励。根据手续审查认定后的可补偿面积（不含照顾购买面积），提前或第一时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，给予100元/平方米奖励；第二时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，给予60元/平方米奖励。自建民宅照顾购买面积、手续完整未建宅基地及其照顾购买面积和简易搭盖面积均不予奖励。

2．总一层房屋增加补助。按房屋补偿金额（不含附属物和土地补偿）计算，给予增加50%补助。

3．自行安置补助。对于可安置面积、自建民宅照顾购买面积和手续完整未建宅基地照顾购买面积放弃安置选择货币补偿的部分，提前或第一时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，给予1800元/平方米自行安置补助；第二时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，给予1600元/平方米自行安置补助。被征收人不得将照顾购买面积部分选择产权调换，而将可安置面积部分选择货币补偿。

4．不予安置货币补助。对于自建民宅第四层至第六层房屋可补偿面积不予安置的部分，提前或第一时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，给予1500元/平方米不予安置货币补助；第二时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，给予1200元/平方米不予安置货币补助。

四、店面补偿安置

（一）认定依据

1．店面类别划分。根据现状路段的实际情况，划分为一类、二类、三类，划分情况具体详见下表。

 

店面类别划分情况表

2．手续不完整店面

（1）手续不完整店面是指被征收人将临街或临主要道路手续完整住宅房屋的第一层，自行改变住宅用途性质作为店面进行商业经营，且在2019年1月1日前外观已具备店面门面结构形态的房屋。

（2）对于三类手续不完整店面，还须具备下列两个条件之一，方可进行认定：

①2019年1月1日前已作为店面经营使用且征收公告发布时仍在作为店面经营使用；

②持有经年检合格的商业经营类营业执照、税务登记证。

3．店面进深认定。按原建筑结构临街或临主要道路的第一层第一自然间进行计算；如第一自然间进深超出10米的，按10米进行计算；进深超出10米的一层其余部分及二层以上部分，均按原用途性质进行认定。

4．不予认定店面的情形。临街或临主要道路的工业用房、办公用房、房屋夹层、简易搭盖、空地（含已批未建用地）、外观不具备店面门面结构的住宅房屋、2019年1月1日后再自行改变住宅用途作为店面经营使用的住宅房屋，均按原用途性质进行认定，不得认定为店面。

5．2019年1月1日后再自行改变店面第一层第一自然间店面进深的，或自行改变住宅用途性质作为店面经营使用的，均按改变前的原用途性质进行认定。

6．2019年1月1日前已建成的手续不完整或无手续住宅房屋，如符合手续不完整店面认定条件的，根据本实施方案规定按建设年限折扣计算后，参照上述规定给予认定手续不完整店面。

（二）补偿安置

1．被征收人如在规定的签约期限内签订征收补偿安置协议并按时搬迁腾空房屋的，照顾安置新建店面补差价、新建店面购买价及区位补助金按下表所列标准执行。

店面补偿安置计算表

（单位：元/平方米）

2．一类手续不完整店面

（1）对于一类手续不完整店面可安置面积部分，被征收人可以选择按店面可安置面积的100%照顾安置新建店面，并根据原被征收店面的现状路段店面类别结合原被征收店面的建筑结构实行补差价优惠，不予区位补助金。

（2）被征收人放弃照顾安置新建店面的，可以选择按住宅房屋进行产权调换或货币补偿，根据本实施方案第三部分的条款规定执行，并按原被征收店面的现状路段店面类别给予区位补助金。

3．二类手续不完整店面

（1）对于二类一档手续不完整店面可安置面积部分，提前或第一时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，被征收人可以选择按店面可安置面积的65%照顾安置新建店面，不予区位补助金；第二时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，被征收人可以选择按店面可安置面积的50%照顾安置新建店面，不予区位补助金。

（2）对于二类二档手续不完整店面可安置面积部分，提前或第一时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，被征收人可以选择按店面可安置面积的60%照顾安置新建店面，不予区位补助金；第二时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，被征收人可以选择按店面可安置面积的45%照顾安置新建店面，不予区位补助金。

（3）被征收人选择按本款第1项、第2项的规定照顾安置新建店面的，被折扣的店面可安置面积部分按住宅房屋重置价及室内装修重置价结合成新率的标准给予货币补偿，享受搬迁补助和按期签约腾空奖励，但不享受自行安置补助。

（4）被征收人选择按本款第1项、第2项的规定照顾安置新建店面的，根据原被征收店面所具备的条件情况实行补差价优惠：具备两个条件的，照顾安置新建店面的面积部分，免补差价；具备一个条件的，照顾安置新建店面的面积部分，补差价为300元/平方米；仅外观具备店面门面结构形态的，照顾安置新建店面的面积部分，补差价为500元/平方米。

（5）被征收人放弃照顾安置新建店面的，可以选择按住宅房屋进行产权调换或货币补偿，根据本实施方案第三部分的条款规定执行，并按原被征收店面的现状路段店面类别给予区位补助金。

4．三类手续不完整店面

不予照顾安置新建店面，被征收人可以选择按住宅房屋进行产权调换或货币补偿，根据本实施方案第三部分的条款规定执行，并按原被征收店面的现状路段店面类别给予区位补助金。

5．照顾安置新建店面补差价和区位补助金，根据《店面补偿安置计算表》所列标准，结合原被征收店面所具备的条件情况，按下表相对应的比例进行计算。

计算比例情况表

6．安置原则

（1）店面安置按照“分区域、按类别、面积认定、照顾安置、差价互补、严控扩购”的原则，采取“先签约腾空、先抽选房号”的办法，分别在相应的安置区域按选房号进行选房。

（2）沿龙英路的被征收店面指定安置在沿龙英路新建店面的回购房源内，沿民生路的被征收店面指定安置在沿民生路新建店面的回购房源内；对于沿龙英路、民生路的被征收店面，被征收人如在规定的签约期限第一时间段前提前签订征收补偿安置协议并按时搬迁腾空房屋的，可以选择安置在沿其他路段新建店面的回购房源内。

（3）一类、二类手续不完整店面选房时，首先由原被征收店面类别和档次较高的被征收人按选房号的顺序进行选取，剩余新建店面房源再由原被征收店面类别和档次较低的被征收人按选房号的顺序进行选取，依次类推，直至新建店面房源全部选房安置完毕。

（4）被征收人选择照顾安置新建店面的，在计算住宅可安置面积和自建民宅照顾购买面积时，应先予扣除照顾安置新建店面的面积部分。

（5）一类、二类手续不完整店面可补偿面积小于15平方米的，原则上按住宅房屋进行补偿安置或实行货币补偿，被征收人如在本项目征收范围内有其他同类别同档次被征收店面的，可申请合并安置。

（三）搬迁补助

根据手续审查认定后的手续不完整店面面积，按住宅搬迁补助5元/平方米的标准计算一次；被征收人如选择产权调换的，再按产权调换面积计算一次。

（四）停产停业补助

持有经年检合格的商业经营类营业执照、税务登记证的一类手续不完整店面，根据手续审查认定后的可补偿面积，按30元/平方米·月的标准给予6个月的停产停业补助；征收公告发布时已停止经营的，不予停产停业补助。

五、其他补偿安置

（一）其他类别房屋

1．民俗设施用房

祠堂、宗祠、小宗、祖厝、公妈厅、宫庙、教堂等民俗设施用房原则上给予货币补偿。

2．公用设施用房

（1）英林综合市场的补偿标准，由晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部委托具有相应评估资质的评估机构综合评估后给予货币补偿。

（2）机关、国有或集体企事业单位、学校等单位用房及村集体用房，住宅参照本实施方案第三部分规定的标准给予货币补偿；店面参照本实施方案第四部分的条款规定执行。

（3）层高2.2米及以上且具备完整建筑形态的公厕等公产用房，参照本实施方案规定的标准给予货币补偿。

3．其他类型房屋，根据有关法律法规规定，以及晋江市人民政府现行文件规定执行。

（二）其他补偿

钢结构、简易搭盖、房屋附属物及地上附着物，分别按下表所列标准进行计算，给予货币补偿。

钢结构补偿表

简易搭盖补偿表

房屋附属物补偿表

地上附着物补偿表

六、保障措施

（一）住房居住条件保障

被征收人如在规定的签约期限内签订征收补偿安置协议并按时搬迁腾空房屋的，且符合相应申请条件的，经晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部集体研究并公示无异议后，可以享受下列住房居住条件保障措施：

1．属居住困难户的，住宅可安置面积（含照顾购买面积）选择全部产权调换后，人均居住面积（含本项目征收范围内的住房面积和征收范围外的其他住房面积，且计入该户保障人口的户籍必须在本项目征收范围内）仍不足35平方米的，可照顾购买至人均35平方米保障居住，照顾购买的价格按1600元/平方米进行计算。被征收人如放弃保障性照顾购买的，放弃面积部分不予自行安置补助。

2．属居住、经济双困户（符合居住困难条件，且属于市城乡低保对象、特困人员、精准扶贫对象、特困家庭“四帮四扶”对象）的，住宅可安置面积（含照顾购买面积）选择全部产权调换后，人均居住面积（含本项目征收范围内的住房面积和征收范围外的其他住房面积，且计入该户保障人口的户籍必须在本项目征收范围内）仍不足20平方米的，可照顾至人均20平方米保障居住，应缴纳的安置房款根据实际情况给予减免。超出人均20平方米的部分参照居住困难户执行。被征收人如放弃保障性照顾购买的，放弃面积部分不予自行安置补助。

（二）自行过渡租金保障

被征收人如在规定的签约期限内签订征收补偿安置协议并按时搬迁腾空房屋的，且符合相应申请条件的，经晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部集体研究并公示无异议后，可以享受下列自行过渡租金保障措施：

1．被征收人现生活居住在被征收住宅房屋内，住宅可安置面积（含照顾购买面积）选择全部产权调换的，没有其他住宅可供自行过渡，因住宅临时安置补助费较低不足另行租房进行过渡，家庭生活又确实存在经济困难的，可申请增加住宅临时安置补助费。

2．自行过渡租金保障补助的标准，根据被征收人家庭实际自行过渡人口（计入该户保障人口的户籍必须在本项目征收范围内），结合人均居住面积、家庭经济困难等因素进行核定，按下列标准执行：

（1）实际自行过渡人口为3人及以下的，增加至不超过1200元/月·户。

（2）实际自行过渡人口为4人的，增加至不超过1500元/月·户。

（3）实际自行过渡人口为5人及以上的，增加至不超过1800元/月·户。

3．自行过渡租金原则上按季度进行发放，自被征收人签订征收补偿安置协议并搬迁腾空房屋之日起开始核发，发放至通知被征收人选房安置的当月。

（三）征地养老保险保障

对符合条件的被征收人，由人力资源和社会保障部门根据晋江市人民政府现行有效的征地养老保障政策文件的规定，给予办理被征地人员养老保险。

（四）优质教育资源保障

1．晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部将整合镇区现有的教育资源，整体改造提升英林中学、英林中心小学及英林中心幼儿园，完善相关的配套设施。

2．本项目征收范围内被征收人的适龄子女，可以就近申请照顾入学上述三所学校。被征收人如提前或在第一时间段内签约并按时搬迁腾空房屋的，其适龄子女可以优先就读晋江市实验小学教育集团英林中心小学新校区。

3．落户英林村并在本项目安置区域内拥有个人房产、实际居住的外嫁女儿或购房对象，其适龄子女也共同落户英林村的，可以参照本项目征收范围内被征收人的适龄子女就近申请照顾入学，如上述三所学校的教学容量、办学规模和教育学位不足时，则按照英林镇当年度招生政策中“扩招对象”的类别进行派位入学。

七、附则

（一）制约措施

1．被征收人对本实施方案规定的征收补偿安置标准有异议的，经双方协商委托具有相应评估资质的评估机构进行评估确定补偿的，需同时对新建安置房进行评估确定价格，按照评估结果计算应补差价，且不再享受本实施方案有关的奖励、补助、照顾、保障措施。

因本实施方案未规定的征收补偿安置标准而通过评估确定补偿的，仍可享受本实施方案有关的奖励、补助、照顾、保障措施。

2．被征收人如在规定的签约期限内未签订征收补偿安置协议并按时搬迁腾空房屋的，不再享受本实施方案有关的奖励、补助、照顾、保障措施。

（二）纠纷争议及权属不清的处理

1．被征收土地房屋产权存在纠纷争议的，原则上由纠纷争议的当事人自行友好协商解决。经协商能够达成一致的，由当事人向所在征迁工作组提交调解协议原件存档备案，按调解协议约定的内容进行处理。如规定的签约期限届满，当事人仍无法自行协商解决的，由晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部委托公证机关就被征收土地房屋的有关事项办理证据保全后予以拆除。

2．征收产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的土地房屋，由晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部委托公证机关就被征收土地房屋的有关事项办理证据保全后予以拆除。

（三）设定他项权利的处理

被征收土地房屋已依法设定抵押的，相关当事人应自行协商解除抵押关系，并在签订征收补偿安置协议前向抵押登记部门申请注销抵押登记。

（四）特殊情形

1．破旧房屋、祖厝木主、阴宫搬迁民风民俗费用及原晋江市英林镇区暨英林村旧村改造项目已签约对象的征收补偿安置事项等特殊情况，由晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部根据实际情况进行认定处理。

2．本实施方案未明确的其他特殊情形，由所在征迁工作组现场踏勘、调查核实后，根据实际情况提出初步处理意见，报晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部研究确定后组织实施。

3．征收实施过程中遇到被征收人普遍反映的共性问题和疑难问题，由晋江市英林镇镇区更新改造项目指挥部根据实际情况另行制定本实施方案疑难问题的认定办法及处理意见，作为本实施方案的有效组成部分。

（五）适用范围

本实施方案仅适用于晋江市英林镇英林村旧村改造（一期）项目的征收补偿安置，不作为其他项目征收补偿安置的依据。

（六）解释权

本实施方案由晋江市自然资源局负责解释。

 

晋江市自然资源局

2022年6月   

 

晋江市人民政府办公室                     2022年6月8日印发